房地產亟須產業振興規劃

  為了刺激經濟，國務院正在抓緊制定產業振興規劃，其中鋼鐵、汽車產業振興規劃已出臺，裝備制造業已定稿，造船、石化、輕工、紡織、有色金屬、電子信息的振興規劃預計在春節后也將次第出臺。但就拉動消費、刺激經濟的力度而言，還是要數房地產行業最大。在當前內憂外患的情況下，筆者認為，亟須出臺房地產產業的振興規劃。房地產行業是宏觀經濟增長的“火車頭”，產業鏈長，輻射范圍廣，帶動系數大，它的發展將極大地促進建筑施工、建材、金融保險、交通運輸等行業的發展。

    說到底，沒有房地產業的振興，當前各個產業的振興可能會落空。已出臺的汽車產業振興規劃預期使未來兩三年汽車產銷量增長10%左右，這對鋼鐵、石化、輕工、有色金屬、電子信息等行業的拉動作用不是很大。另外，汽車是大宗易耗品，在許多人基本住房消費需求還沒有滿足之前，對汽車產品的消費相對比較謹慎。住房是老百姓最大、最樂意首先考慮的投資和消費，如果房地產市場萎靡不振的話，啟動鋼鐵、石化等行業市場比較困難，這也正是部分市場人士不看好10大產業振興規劃的原因。沒有房地產業的振興，宏觀經濟也不可能真正走出底部。

    在4萬億元投資中，政府已經安排了9000億元的保障性住房計劃。如何用好這9000億元，應該是房地產產業振興規劃的應有內容。如果用好了，既刺激了消費，又活躍了市場，對于宏觀經濟走出低谷將發揮出更大的作用。在筆者看來，這9000億元可以有以下四種用法：

    第一，政府直接投資9000億元，自建樓盤。如果9000億元保障性住房得以實施，相當于未來三年保障性住房占新增供應量的20%以上。這將不僅拉低當前房地產市場價格，還使商品住宅市場成交量減少，社會新開工項目降低，開發商將怨聲載道，將好事辦成了壞事。

    第二，政府以9000億元的資金，購買當前市場上的控制商品房，作為保障性住房。有些地方政府已拿出財政資金入市，“采購”空置房，社會輿論對此褒貶不一。筆者認為，既然可以將汽車、辦公設備等納入到了政府采購范圍，為何就不能將住房納入到采購范圍呢？當前全社會商品房空置比例大大超出了合理水平。政府拿出部分資金以一定的優惠價格購買部分空置房用作保障性住房，不僅可以消化部分存量，幫企業渡過難關，還可以較快地將保障性住房計劃付諸于實踐，有效地緩解社會矛盾。

    第三，抵扣購房者以往所繳稅費，累計9000億元。在未來一段時間中可以規定購房者能夠將以前的所交的稅費抵消。稅收取之于民，還之于民，進行反周期操作，可以平抑經濟波動。在經濟發展減速、居民收入下降的情況下，需要降低稅率，甚至將以前年度所交的稅費返還給納稅人。中低收入群體退稅金額較少，在具體執行時，可研究不同退稅比例，采取退稅和補貼相結合的方式。

    第四，將9000億元以住房消費券的形式發給符合條件的購房者，要求在未來兩到五年內消費完畢。發放消費券，比直接發放現金刺激經濟更為有效、直接。在最近的一段時間內，我國的杭州、成都等地區發放了規模不等的消費券。

    以上四種方案，第一種效果最差，第四種效果最好。我們需要避免出現最差情況，爭取最好情況，應充分考慮對社會資金的效應是“拉動”而不是“擠出”。除此之外，還應該提高市場透明度，穩定消費預期，例如推行按照住房套內面積銷售的辦法，減免購房契稅，鼓勵銀行下調購房者首付款比例，提供優惠貸款利率。

    許多人認為目前階段房價太高，需要擠干泡沫后才可以著手房地產產業的振興規劃。房價問題始終是一個社會問題，收入房價比、租售價格比是多少，房地產市場才算是沒有泡沫，理論界和實務界難以給出一個統一的標準。面對當前經濟較大幅度的下滑，政府需要對房地產這一拉動乘數大的產業領域有所為。筆者的觀點是，既然 10大產業已經出臺或將要出臺產業振興規劃，為了使它們在付諸實施時能取得預期效果，就需要有房地產產業的振興規劃；既然已經出臺了9000億元保障性住房計劃，就需要考慮如何有效地安排這一計劃。名稱叫不叫房地產振興規劃是其次，關鍵是在于行動。