四大行閉門會診地產(chǎn)脈象監(jiān)管層預(yù)警房企崩盤

編者按：'房屋推盤量會繼續(xù)上升，可能出現(xiàn)量價雙跌。'有關(guān)監(jiān)管高層在上述會議警示風(fēng)險。銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)信托融資成本高達12%-17%，赴香港發(fā)債利率為11%-15%。'部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象。'監(jiān)管高層人士稱。

　　導(dǎo)讀：

　　監(jiān)管層預(yù)防房企崩盤 稱部分地產(chǎn)商存資金鏈斷裂現(xiàn)象

　　媒體：中國銀監(jiān)會啟動地產(chǎn)信托公司壓力測試

　　銀監(jiān)會：加大對房貸檢查力度 確保調(diào)控嚴格執(zhí)行

　　四大行閉門會診地產(chǎn)脈象：房企資金鏈持續(xù)承壓

　　新政擠壓房企“錢”途 信托融資成本超15%

　　上市房企日子難挨：52家房企19家中期業(yè)績報憂

　　下半年房企資金供需缺口加大

　　調(diào)查：監(jiān)管層預(yù)警房企崩盤 你相信中國樓市已跌無可跌嗎？

　　監(jiān)管層預(yù)防房企崩盤 稱部分地產(chǎn)商存資金鏈斷裂現(xiàn)象

　　融資平臺、房地產(chǎn)、過剩產(chǎn)能領(lǐng)域，正成為當下最重要的三大信貸風(fēng)險

　　7月20日下午，中國銀監(jiān)會召開第三次經(jīng)濟金融形勢通報會議，會中通報了當下三大信貸風(fēng)險敞口，也打消了業(yè)界對下半年信貸管控放松的樂觀預(yù)期。

　　商業(yè)銀行截至6月末的地方融資平臺貸款達7.66萬億元。銀監(jiān)會首次通報了這類貸款的風(fēng)險狀況：認為目前存在嚴重償還風(fēng)險的貸款，占比23%。這意味著融資平臺貸款的風(fēng)險敞口約在1.5萬億元。而同期銀監(jiān)會公布的整個銀行業(yè)的撥備約在1.3萬億元。

　　'這是為了警示銀行和地方政府，盡快就化解地方融資平臺貸款風(fēng)險共商對策。'一位銀行界人士稱。

　　房地產(chǎn)貸款風(fēng)險也不容樂觀。上述會議通報了前期壓力測試結(jié)果，在房價下降30%、利率上升108個基點重度前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點。

　　產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整造成的行業(yè)信貸風(fēng)險被視為第三大風(fēng)險，'目前部分'兩高'(高污染、高耗能)行業(yè)貸款的不良率已有所反彈。'銀監(jiān)會高層如是說。

　　在此番會議召開前，業(yè)界一度預(yù)期下半年會放松信貸管控，建銀國際甚至表示很可能會在7月放松對信貸限額的控制，預(yù)期三季度貸款增長強勁。有多名分析師更是明確指出房貸將是最先松動的領(lǐng)域。但銀監(jiān)會主席劉明康在上述會議上強調(diào)：'政策不放松，要確保政策的延續(xù)性。'

　　平臺貸款過年關(guān)

　　'年底就是一個坎。'一家大行授信部總經(jīng)理不無憂慮。他擔(dān)心對融資平臺公司債務(wù)進行的全面清理中，地方政府會想方設(shè)法把債務(wù)擺脫掉，'合并一些城投公司，把沒有收益的部分甩出去。'

　　一位地方銀監(jiān)局負責(zé)人告訴本刊記者，銀監(jiān)會統(tǒng)計的融資平臺正常項目貸款占比還不是'最后的數(shù)'，還需要各部門互相參照，年底才會有確定數(shù)據(jù)出來。

　　他坦承，銀監(jiān)會對待融資平臺風(fēng)險清理的態(tài)度，相對其他部門更為嚴厲，如地方政府融資平臺債務(wù)分為因承擔(dān)公益性項目建設(shè)舉借和因承擔(dān)非公益性項目建設(shè)舉借兩類，'按國務(wù)院的口徑，對公益類項目不能再放貸，但是銀監(jiān)會新設(shè)有一個準公益類項目，是指一些現(xiàn)金流不夠、資本金不實、抵押品不全的項目，也不能予以發(fā)放貸款。'

　　'財政部和銀監(jiān)會正在制定針對地方融資平臺貸款分類的具體標準。'知情人士透露，在銀監(jiān)會第一階段'解包還原'工作結(jié)束的背景下，具體操作標準應(yīng)會在近期出臺。

　　'(接下來)一個月內(nèi)要完成清查分類，建立臺賬，推動銀政對賬，銀政對話。'銀監(jiān)會主席劉明康在上述會議上要求，不僅要匯總各家銀行的情況，也要匯總各個地區(qū)的地方債務(wù)情況。

　　銀監(jiān)會初步統(tǒng)計結(jié)果顯示，目前融資平臺中項目現(xiàn)金流能夠覆蓋償還本息的貸款約有2萬億元，占比27%，抽樣檢查后，可作為正常項目貸款；第二類是第一還款來源不足，必須依靠第二還款來源覆蓋本息的貸款，有4萬億元左右，約占50%；第三類為項目借款主體不合規(guī)，財政擔(dān)保不合規(guī)，或本期償還有嚴重風(fēng)險(貸款挪用和貸款做資本金)的貸款，占比23%。

　　銀監(jiān)會在上述會議作出安排：9月與10月，銀監(jiān)會、銀行業(yè)協(xié)會等將有債權(quán)的銀行聯(lián)合起來，選擇風(fēng)險敞口最大的銀行做主牽頭行，負責(zé)資產(chǎn)保全并與地方政府協(xié)調(diào)，主要針對第二類貸款和第三類貸款和地方政府談判，以求做到'第二類貸款做實、第三類貸款規(guī)范'，并分類處理清理后的存量貸款，到年底前，依靠貸款的風(fēng)險質(zhì)量狀況重新分類、提足撥備，做好壞賬核銷。

　　'所謂對話，其實就是與政府溝通。因為有些項目主管部門并不知道下面的負債情況，有些省里不知道市里的情況，市里不知道區(qū)里的情況，逐級都要對應(yīng)。'上述銀監(jiān)局負責(zé)人表示，對話是一個思想統(tǒng)一的過程，比如一些大型土地儲備中心，政府就認為不是融資平臺，又如有的平臺公司里含有上市公司，那就要找其大股東國資委談，'如此三番，估計要到明年的二三月份才能完成。'

　　預(yù)防房企崩盤

　　'房屋推盤量會繼續(xù)上升，可能出現(xiàn)量價雙跌。'有關(guān)監(jiān)管高層在上述會議警示風(fēng)險。

　　銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)信托融資成本高達12%-17%，赴香港發(fā)債利率為11%-15%。'部分房地產(chǎn)商存在資金鏈斷裂現(xiàn)象。'監(jiān)管高層人士稱。

　　'近期信托的融資成本多數(shù)集中在15%-18%的水平。'一位信托公司房地產(chǎn)部人士表示，銀監(jiān)會的數(shù)據(jù)較低，是因為大中型的房地產(chǎn)企業(yè)單筆融資額大，相對于信托公司議價能力比較強，從而拉低了平均水平。

　　銀監(jiān)會內(nèi)部人士表示，下一階段，首先要控制好土地儲備貸款，控制土地抵押率，貸款去向管理；其次要加強開發(fā)商的風(fēng)險管理，對開發(fā)商進行名單式管理。

　　銀監(jiān)會已將住建部給定的較好開發(fā)商名單下發(fā)給了商業(yè)銀行，且正爭取住建部提供資質(zhì)較差的開發(fā)商名單，以要求銀行對此類公司貸款更加謹慎，并結(jié)合實際情況控制貸款的乘數(shù)。

　　劉明康則表示，國土資源部開展了為期五個月的集中整治，商業(yè)銀行應(yīng)密切配合，對閑置土地進行排查。他還要求進一步加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險管理，持續(xù)深入開展房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)貸款壓力測試。

　　銀監(jiān)會最新壓力測試匯總數(shù)據(jù)顯示，在房價下降30%、利率上升108個基點的重度前提下，樣本銀行房地產(chǎn)不良貸款率會上升2.2個百分點，稅前利潤下降20%，46家農(nóng)村商業(yè)銀行不良率將上升3.5個百分點、貸款損失率增加30%。

　　'銀行和銀監(jiān)會會持續(xù)開展房地產(chǎn)壓力測試，關(guān)注房價跌幅較大的地區(qū)，做好跟蹤分析，也要對房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的三大行業(yè)，如鋼鐵、水泥、建材行業(yè)做壓力測試。'前述監(jiān)管人士表示，貸款/房價比在70%-80%左右的貸款近1萬億元，而銀行體系與房地產(chǎn)上下游行業(yè)的貸款余額更大，且很多是信用貸款，與房地產(chǎn)市場密切相關(guān)。

　　一位大行信貸部人士介紹說，最近主要針對囤地的房地產(chǎn)企業(yè)，有相關(guān)記錄的企業(yè)，后期會受到明顯限制，'各大行本身對房地產(chǎn)開發(fā)貸款就實行名單制管理，未進入名單的企業(yè)不放貸，與監(jiān)管部門的名單應(yīng)該不會有太大的差別。總行層面一般只給2A以上的企業(yè)放貸，差一點的多數(shù)是分行層面在做。'

　　在房地產(chǎn)政策一再收緊的情況下，二線、三線城市房地產(chǎn)商的拿地?zé)崆槊黠@下降。'寧波市7月下旬掛出八塊地，有六塊流拍。'一位接近交易的人士表示，中小城市的地產(chǎn)商為保持現(xiàn)金流，已經(jīng)主動收縮業(yè)務(wù)，除了部分前期高價拿地的地產(chǎn)商資金較緊，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流仍較為充裕，'只要不出臺更嚴厲的政策，問題都不會太大。'

　　過剩產(chǎn)能行業(yè)風(fēng)險

　　在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的背景下，銀行從產(chǎn)能過剩行業(yè)退出力度雖在加大，但風(fēng)險也在加大。'這導(dǎo)致部分企業(yè)償債能力發(fā)生變化，目前部分兩高貸款的不良率有所反彈。'監(jiān)管高層透露。

　　多家銀行此前已對一些項目的信貸狀況進行摸底排查，如節(jié)能減排和淘汰落后產(chǎn)能項目，摸底排查情況已于6月底上報。

　　監(jiān)管高層介紹，今年要關(guān)停小火電機組1000萬千瓦、煉鋼600萬噸、水泥5000萬噸等，而節(jié)能減排的現(xiàn)狀是'一季度反升、二季度持平，三四季度找回來，任務(wù)全壓在三四季度。銀行就面臨涉及關(guān)停企業(yè)的債權(quán)風(fēng)險。'

　　'國家正研究差別性執(zhí)行電價、水價，增加資源稅的調(diào)控，這些政策正導(dǎo)致部分企業(yè)償債能力發(fā)生變化。'該高層稱。

　　因此，銀監(jiān)會在上述會議上明確要求銀行與地方有關(guān)部門密切聯(lián)系和溝通，及時獲取淘汰產(chǎn)能企業(yè)名單、違規(guī)企業(yè)名單，并嚴控'高耗能、高排放'、過剩產(chǎn)能、落后產(chǎn)能等'三類'行業(yè)項目的授信，嚴格進行貸款風(fēng)險分類，相應(yīng)提足撥備，加大核銷和處置工作力度，并運用差別定價、經(jīng)濟資本占用、提取專項撥備等工具，有效抑制對'三類'行業(yè)的貸款沖動。

　　根據(jù)監(jiān)管要求，對鋼鐵、水泥、平板玻璃、煤化工、多晶硅風(fēng)電設(shè)備等六大產(chǎn)能過剩行業(yè)及造船、發(fā)電設(shè)備、重型裝備和通用機械等四大潛在產(chǎn)能過剩行業(yè)的新開工項目，其授信必須由銀行總行統(tǒng)一審批。

　　銀監(jiān)會相關(guān)人士已明確表示，對于已經(jīng)發(fā)放的過剩產(chǎn)能貸款，如有壞賬，就要及早暴露。(財新網(wǎng))