四次轉(zhuǎn)手升值10億滬爛尾樓二手鏈再造價值奇跡

事實是，在東海廣場為一批又一批的購買者創(chuàng)造了巨大的財富后，上海爛尾樓二手鏈條所創(chuàng)造的價值奇跡還在延續(xù)，因此，收益者也絕非寥寥數(shù)家而已。

　　出生一路坎坷的東海廣場，又傳轉(zhuǎn)手。

　　近日，市場消息稱，摩根士丹利已與浙江綠城集團簽約，以19.6億元人民幣的價格接手了位于上海市南京西路的寫字樓東海廣場。而一年前，綠城集團僅以13億元買下該物業(yè)。

　　“資本機器”

　　東海廣場，在其存在至今的十余年中，高聳入云，卻也銹跡斑斑。相較于一幢有潛力的物業(yè)，它更像是一臺資本機器。無論外表如何不完善，卻總有人牢牢盯住，也總能滿意而歸。

　　東海廣場分為一期和二期，位于上海市南京西路、常德路附近，該項目一期為50層，其中裙房4層、地下3層、總高度185米的建筑，盡管在2003年就已經(jīng)封頂，但項目始終沒有后續(xù)進展，并繼而成為靜安區(qū)中，面積最大的大型爛尾項目。

　　東海廣場最早的東家為長江計算機集團，之后因債務問題而被上海安聯(lián)投資發(fā)展公司接手，2003年10月，再由開開集團以7.38億元購入。

　　2003年12月18日，開開實業(yè)、開開集團和Emirates　Far　East　Investment　Ltd.簽署了共同投資設(shè)立上海畢納高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的合同，以此專注于東海廣場的開發(fā)與建設(shè)。

　　雖然同樣擁有國資企業(yè)的背景，但開開本身并沒有成功操作大型房地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，而投資總額為10億元的畢納高地產(chǎn)也并非如它對外宣稱的那樣用心，甚至在業(yè)界看來，它也不如大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)那樣專業(yè)。

　　而這種不用心，不在意，卻也是當初轉(zhuǎn)讓時，選擇接手方所沒有充分估量的，這也直接為東海廣場延續(xù)其爛尾命運埋下了伏筆。

　　后來的事實也證明，彼時的東海廣場，確只是個人貪欲的一種媒介而已。自開開張晨案事發(fā)之后，東海廣場再次懸置。但經(jīng)歷了這些風波之后，它的價格卻已經(jīng)被有關(guān)部門標至近10億元。

　　沒有任何改善，反而有了更為錯綜復雜的債務糾紛，卻仍舊可以憑空生出近3億的價值，東海廣場“資本機器”的動能展現(xiàn)無疑，更為其后的再次轉(zhuǎn)讓余留了大量空間。

　　“二傳鏈條”

　　張晨案發(fā)之后，錯綜復雜的案情和債務關(guān)系摻雜其中，懸而未決的東海廣場，又只能回到政府解決問題的老路上來。

　　2005年1月下旬，上海市靜安土地開發(fā)控股總公司正式接手東海廣場。但這其中的矛盾在于，作為一家土地儲備機構(gòu)，靜安土控公司并沒有直接開發(fā)物業(yè)的權(quán)限，更不可能有這樣的資金實力和專業(yè)隊伍。

　　因此，在某種意義上講，靜安土控公司接手，亦僅僅是政府出面的一種姿態(tài)而已，它所要完成的是即時開始為其復工尋找投資，其身份只能是“二傳手”而已。近10億的標價一出，立刻吸引眾多投資者。

　　對于這次面向社會的公開尋資，盡管傳言甚囂，但內(nèi)情卻鮮有人知。最終的結(jié)果是，浙江公司綠城以13億的成交價得手，其實力毋庸置疑。

　　就結(jié)果而言，這次“二傳手”的工作可謂出色完成。然而，綠城拿下這個項目究竟又是為何？

　　作為浙江最大的民營房地產(chǎn)集團。2005年初，綠城集團提出的年銷售額目標是60億至70億元，后確定為57億元。但是隨著宏觀調(diào)控影響的加大，綠城集團的銷售計劃下調(diào)至47億元。2005年上半年，綠城集團銷售回款實到賬24億元，完成全年銷售額的51％。

　　綠城接手東海廣場也恰恰在這個時期，盡管寫字樓等持有物業(yè)對上市公司有有利的一面，但在大環(huán)境發(fā)生明顯變化，資金鏈條趨緊的前提下，這樣一個占用大量資金的項目又能起到怎樣的實際作用？

　　在赴香港上市之前，綠城集團對外公開自己的主要業(yè)務，仍舊堅持專注于高檔住宅開發(fā)，其三大核心產(chǎn)品為別墅、低層住宅、高層住宅。而在未來計劃和所得款用途中，也并沒有提及東海這一重要項目的規(guī)劃打算。

　　由此，再回顧當初靜安區(qū)相關(guān)政府所做的選擇，在“二傳手”之后，是不是真正的“一錘定音”，又或是一個更長的二手鏈條？

　　近來傳出的摩根士丹利19.6億元收購東海廣場的消息，則又成了這種傳遞的新注腳。

　　制度產(chǎn)生價值？

　　爛尾十余年，賣了一次又一次，價格屢次創(chuàng)造天價。

　　無論是曾經(jīng)的長江集團、開開集團、綠城集團，也無論東海廣場在這些公司手中經(jīng)歷了怎樣的過程，不可回避的事實是，幾乎所有的經(jīng)手者，都或多或少的從中獲取了一定的利益。

　　僅綠城而言，雖只持有此物業(yè)的49％股權(quán)，但若出售的消息屬實，綠城可分占3.2億元的賬面利潤卻是“真金白銀”。

　　短短三年，從7.38億到19.6億，東海廣場在物業(yè)本身沒有明顯變化的情況下，這樣巨額利益的產(chǎn)生，不得不讓人驚嘆，爛尾樓的二手鏈條究竟由何而來，究竟可以產(chǎn)生多少價值？

　　事實上，上海的爛尾樓大多是在1997年亞洲金融危機時形成。根據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，截至2002年12月，上海大大小小的停建緩建樓盤項目累計達624個，涉及總金額近1000億元。

　　鑒于爛尾樓現(xiàn)象對上海城市景觀和房產(chǎn)市場造成的不良影響，從1999年下半年開始，上海市、區(qū)兩級政府成立了專門的工作小組，對停建緩建項目逐一清理。

　　至此，無法處理的爛尾樓由政府協(xié)調(diào)參與，已經(jīng)成了這一特殊市場的不定法則。

　　目前對于爛尾樓的接手和變賣，政府在協(xié)助尋找解決途徑的過程中，究竟有沒有一套完善的評估體系？為什么在面向社會的協(xié)調(diào)和尋找之后，接手方卻頻頻轉(zhuǎn)手？

　　事實是，在東海廣場為一批又一批的購買者創(chuàng)造了巨大的財富后，上海爛尾樓二手鏈條所創(chuàng)造的價值奇跡還在延續(xù)，因此，收益者也絕非寥寥數(shù)家而已。

來源：21世紀經(jīng)濟報道