房價下半年或止跌企穩關鍵在價格能否理性回歸

 日前，全國工商聯房地產商會和中城聯盟聯合發起的REICO工作室發布年度報告指出，由于已經頒布的減息、稅費優惠、對開發企業融資等方面的政策支持都有利于房價的穩定，2009年上半年在“保增長”的大調控目標下，仍可能會有利于房價穩定的政策出臺，而加大經濟適用房建設力度等影響房價下行因素，短期內對房地產市場的影響有限，促進房價穩定因素將會大于房價下行因素，因此預計2009年下半年房價將會止跌企穩。

    報告稱，2008年全國房價出現近10年來的首次下跌。報告顯示，2008年8月，70個大中城市房價出現近10年來首次下跌，其跌幅逐月加大，房價下降城市的數量也在逐步增多。截至2008年12月，70大中城市房屋銷售價格環比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分別下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅價格比年初下跌1.2%。去年12月份房價下跌之勢愈演愈烈，70大中城市中有50個城市新建商品住宅價格出現環比下降，有52個城市二手住房價格出現環比下降。

    與此同時，房屋交易量和房地產開發投資意愿在持續下降，空置面積在較快增加。其中去年1至11月商品房銷售面積同比減少18.3%，11月底商品房空置面積同比增加15.3%。房地產開發投資意愿下降從2008年二季度就開始顯現，6月份起反映房地產開發投資意愿的指標均為同比負增長。

     REICO工作室相關人士表示，綜合數據顯示，2008年房地產市場衰退程度在逐季增加，在房屋交易量、房地產開發投資意愿下降等因素綜合作用下，房價在去年三季度出現首次下跌，四季度房價下跌幅度繼續加大。

    對此，多位業內人士對2009年房價有望止跌企穩表示充滿期待。北京君龍時代房地產經紀公司總經理王維表示：“市場確實會回暖。”王維認為，今年下半年，受諸如“80后”結婚潮、前幾年經濟高速增長的消費釋放、其他投資產品的疲軟等因素影響，樓市極有可能會有量的回暖。但是“真正的價格回暖，可能要等到 2010年”。王維分析，首先，作為準金融產品的房地產，市場的周期性特征十分突出，對宏觀經濟的依賴性很大。如果宏觀經濟短期內沒有顯性好轉，房地產市場還將受到較大影響。其次，2009年，北京市計劃新建廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房850萬平方米。供應結構的變化造成產品本身的細分。開發商只有深入研究產品、提高舒適度、增加附加值，才能保住市場需求量。

    第三，打破觀望，重新樹立消費者信心十分重要，也相應需要時間和調整過程。

    止跌企穩關鍵要看兩點：一是政府出臺的一系列如減息、減免交易稅等政策能否真正刺激老百姓的購房消費欲望。二是看房價能否理性回歸，這取決于開發商能否把房價降到消費者能夠接受的程度。

    全國工商聯房地產商會商業不動產專業委員會秘書長朱凌波也表示：“目前，中國房地產遭遇了前所未有的量價齊跌的頹勢危機，市場上觀望氣氛十分濃郁，老百姓對房屋降價預期很高。隨著時間的推移，交易量還有進一步下行的趨勢。”朱凌波分析認為：“其實使交易量恢復的最好辦法就是降價，降到消費者和投資者認可的心理價位。”朱凌波告訴記者，像萬科整體戰略降價幅度達25%，包括北京遠洋山水從每平方米1.8萬元直降到每平方米1.2萬元，當天就回籠了8億多元現金。朱凌波表示：“其實老百姓與開發商的博弈是有底線的也是公平的，好的地段、好的產品包括開發商的成本和應該賺取的利潤，消費者心里是有數的。如果開發商把價格降到社會可以接受的利潤率，交易量一定會恢復甚至大幅反彈。因為需求是真實的，期望是合理的。”

    據悉，報告所使用的調查數據來源于2008年7月至10月對北京、上海、廣州等9個城市房地產開發企業的調查，包括62個開發企業，涉及81個房地產項目。