外資轉向西部地產市場投資熱潛伏泡沫危機
近日，香港華人置業出價7.32億元人民幣，在成都拿下近140畝的土地。該公司成為繼和黃、九龍倉及信和之后，第四家大規模投資成都的香港地產商。分析人士認為，西部城市地產淘金遠沒有表面看上去那么簡單，競爭不激烈同時也意味著市場的不成熟以及更多的未知因素。西部城市房地產投資熱，已造成當地樓價逐級攀升。因此，西部城市的明天有可能就是東部城市的今天。從這個角度看，西部城市一旦出現地產泡沫，其影響將更為廣泛、更加難以控制。
外資轉向西部城市
當上海等一線城市的房地產市場開始走向低迷時，以香港和新加坡為主的外資房地產企業開始大規模移師西部城市。據了解，現在已經進入或有意進入西部市場的外資房地產企業大致有三類：一是來自港臺企業，如和記黃埔、新鴻基等；二是以新加坡為首的東南亞國家企業，如凱德置地等；三是來自歐美國家，如美國漢斯地產等。從2004年底起，就有大量外資房地產企業進入大西南主要城市，香港和記黃埔地產目前已在重慶、成都、西安三個城市開發了自己的項目。在外來投資者眼中，重慶房地產市場很重要。海外投資者要進入西部，大多首先要去重慶考察或落戶。去年，重慶市房地產開發投資累計達人民幣393億元，市場人士估計其中外資所占比例至少在20%以上，其中港資又占外來投資總量的80%以上。
東南亞地產大鱷———新加坡吉寶置業在成都的第一個項目已開盤銷售，其與新加坡建屋發展局在成都合作開發的另一大型地產項目也將于今年底或明年初開盤。該項目規劃總建筑面積達到100萬平方米。香港和黃地產目前正在西安謀劃開發總投資額達上百億元的一大型房產項目。當地官員透露，西安與和黃地產合作的第一個項目預計將在下個月簽署協議。此外，香港長實地產也將在重慶渝北區投資10億元人民幣開發一高檔住宅項目。值得一提的是，歐美資本也開始對陌生的中國西部房地產市場怦然心動，近期前往成都考察的歐美地產投資機構數量不斷增加。
西部城市緣何受青睞
分析人士指出，上海等熱點城市房地產投資收益率在7%-8%左右，遠遠高于世界的平均水平4%-5%；而西部城市的房地產收益率更高于上海等熱點城市，這促使外資加速流向重慶、成都和西安等西部城市。去年，成都經濟以14%的高速增長，較全國平均水平高出5個百分點，人民生活水平及消費力甚高，為房地產需求帶來一定支持。而一些沿海城市如上海和北京，由于在過去數年已吸引了不少內地及海外投資者，市場發展日趨成熟，競爭也越來越激烈，令投資風險上升，回報下降。這間接增加了一些西部城市房地產市場的投資吸引力。
近年來，國內住宅土地拍賣成交總價前三位都出現在西部省會城市，說明國內發展商更為看好內陸地區的房地產市場。除了中央正努力扶持中西部崛起的政策優勢外，相比一線城市低廉得多的地價與更高的利潤，是各路發展商趨之若鶩的主因。而此次宏觀調控因城市不同而影響也有所差異。相對于以上海、杭州為代表的東部區域來說，西部房地產市場在本次調控中所受影響不是很明顯。
分析人士表示，從長期來看，西部城市能夠容納非常多的房地產投資。在調控政策風聲趨緊之時，無論是為了規避風險，還是挖掘潛在的商機，精于計算的國際財團此時逐步移師西部城市，都是合理的選擇。此外，在當地政府鼓勵外來投資的背景下，眾多西部城市的勞動力充裕，管理成本低，原材料價格低廉，綜合成本大大降低；且團購消費能力相當可觀，一些政府部門和壟斷行業的團購往往能夠消化相當數量的市場供應。這一切也都將提高大額投資者的預期回報率。
外來投資熱潛伏危機
中國西部的潛在優勢已越來越多地引起了海內外地產資本的興趣。不過，西部房地產業的興起也逐漸顯露出投資過熱的不良苗頭。西部城市房地產投資的高位反彈，可能引發房地產供給規模過剩風險，加劇土地資源供應緊張和鋼鐵等生產資料的價格上漲。
據統計，西部城市今年三季度的住宅施工面積總共達27848萬平方米，相當于同期商品房銷售面積的13.8倍；竣工面積總共2619.3萬平方米，比同期商品房銷售面積總計多近600萬平方米。而西部地區房地產市場供給的過快增長遠遠超過當地居民收入增長的真實需求。西部地區房地產供給過剩風險和空置住宅面積的增長，很容易轉化房地產市場泡沫。
有關專家認為，總體上說，西部城市的房地產市場仍然很不成熟，即使是在房價水平看上去不高的西部城市，結構性、隱性的泡沫還是普遍存在。在房價方面，幾乎所有的西部城市的樓價水平與當地居民實際可支配收入之間，存在相當大的差距。西部城市樓價雖相對較低，但是人均收入水平與東部沿海相比又差了一截。由于這些城市近年樓價的年均漲幅普遍超過20%甚至更高，收入與樓價之間的距離只會越來越大。而大量的外來投資讓樓市不斷升溫。外來投資涌入改變了西部城市房地產市場的格局，迅速拉升樓價，也不可避免地透支著未來的購買力。而地方政府在推動房地產市場發展中起著推波助瀾的作用。當大家都認為市場前景很好、回報豐厚而且非常安全的時候，風險其實已經悄悄出現。如果政府不能很好地把握西部高檔住宅的開發節奏，那么未來勢必會影響西部房地產市場的健康發展。
來源：中國證券報