樓市投資誘惑大投資走勢方向應(yīng)指往哪里

央行19日公布的第三季度全國銀行家問卷調(diào)查顯示，當(dāng)季貸款需求指數(shù)66.7%，較上季微降0.2個百分點，但個人購房貸款需求止跌回升。

在當(dāng)前流動性仍然充裕的背景下，有專家提醒，要防止流動性過度向房地產(chǎn)市場流入，謹(jǐn)防增加樓市調(diào)控的壓力。

央行公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份人民幣貸款增加5452億元，雖然進(jìn)入下半年，但商業(yè)銀行發(fā)放貸款的節(jié)奏仍未放緩，信貸投放的超預(yù)期增長使流動性充裕的狀況仍在延續(xù)。

由于對經(jīng)濟(jì)增長放緩的擔(dān)憂，一部分增加的流動性正以銀行存款增加的形式沉淀起來。8月份我國M2增速為19.2﹪，增幅比上月高1.6個百分點，而M1增幅則呈逐月回落態(tài)勢。海通證券的一份研究報告認(rèn)為，M1、M2的這種反向變動表明企業(yè)存款出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性變化，定期存款增速超過活期存款增速，實質(zhì)上是企業(yè)預(yù)期變化的反映。由于內(nèi)外經(jīng)濟(jì)放緩跡象愈加明顯，企業(yè)預(yù)期總需求繼續(xù)下降，決定放緩擴張進(jìn)程，將部分資金定期化，等待經(jīng)濟(jì)景氣回升。

另外，8月末，我國本外幣存款余額為70.15萬億元，同比增長19.3%。存款增速快于貸款速度，也表明一部分信貸資金由于企業(yè)的生產(chǎn)需求下降而沉淀在存款部分。受經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的影響，尤其是房地產(chǎn)市場由年初的過熱逐漸回歸正常，從過熱行業(yè)撤出的資金也使得居民儲蓄增加迅速。

但是我國CPI已連續(xù)兩月超出3%的年初既定目標(biāo)，在通貨膨脹預(yù)期增加的趨勢下，居民更傾向于購買能夠保值增值的投資類資產(chǎn)。央行的調(diào)查也顯示，三季度有38.8%的城鎮(zhèn)居民傾向于“更多投資”，較上季提高2.5個百分點。這也增加了通脹管理的壓力，業(yè)界人士分析，一方面要穩(wěn)定通脹預(yù)期，防止出現(xiàn)資產(chǎn)價格泡沫；另一方面，當(dāng)前樓市處于傳統(tǒng)銷售旺季，要防止流動性從銀行存款向樓市搬家，從而重新推高房價。

股市和樓市一直是吸納過剩流動性的兩大場所，但是股市近期表現(xiàn)低迷，這一最佳蓄水池近期可能對資金很難形成吸引力。9月13日至17日一周內(nèi)，由于A股市場明顯收低，滬指失守2600點大關(guān)，資金流出金額有放大的趨勢。“全景數(shù)據(jù)決策終端”的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，這一周深滬兩市合計凈流出資金415.39億元。

對比之下，隨著剛性需求的釋放，樓市成交量逐漸回暖，對資金的吸引力卻在短期內(nèi)不斷增強。正如央行調(diào)查問卷結(jié)果所顯示，盡管農(nóng)業(yè)、制造業(yè)和非制造業(yè)貸款需求指數(shù)均有所下降，但是住房貸款需求卻有增加趨勢。

上半年，許多銀行房貸業(yè)務(wù)仍然保持了高速增長，不管是房地產(chǎn)開發(fā)貸款還是個人住房貸款，在銀行貸款中仍屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)下滑壓力加大、社會總需求回落造成總體貸款需求下降的時候，銀行體系充裕的信貸資金、流動性也有向房地產(chǎn)領(lǐng)域集中的沖動。

而當(dāng)前隨成交量水漲船高的房價以及觀望型購房者的躁動不安，顯示出樓市調(diào)控已處于關(guān)鍵時刻，開發(fā)商和二手房業(yè)主的預(yù)期有所改變，樓市又有虛火上升的跡象，同時投資性需求也有抬頭的趨勢。

差別化信貸政策是這輪樓市調(diào)控的核心措施之一，之所以目前部分城市房價過快上漲的勢頭得到遏制，主要是因為第二套房貸收緊對于投資投機性需求的限制，不但調(diào)控措施給樓市主體施加了強烈的心理影響，而且投資者購房所依賴的信貸資金也被卡住了脖子。顯然，如果過多的流動性重新進(jìn)入房地產(chǎn)市場，房價勢必又會出現(xiàn)報復(fù)性上漲，通脹壓力也會繼續(xù)加大。

從博弈的角度講，開發(fā)商、二手房中介、投資者已經(jīng)對房價有了較強的影響力，但是購房者的心理防線卻非常脆弱，能與這股力量抗衡的目前只有政府的調(diào)控態(tài)度和政策的執(zhí)行力，如今“樓市新政”已實施5個月，許多調(diào)控政策對樓市的影響力和控制力已逐步被消化。

購房者目前的籌碼是銷售業(yè)績不佳以及銀行信貸收緊造成的開發(fā)商資金鏈緊張，只有這樣才能迫使開發(fā)商主動降價，以價換量。如果部分流動性隨成交量回暖而注入樓市，開發(fā)商在資金的支撐下勢必又有了底氣，已經(jīng)出現(xiàn)的降價苗頭可能就此而消失。

據(jù)了解，由于去年業(yè)績很好，許多銀行在制定今年的按揭貸款任務(wù)指標(biāo)時基數(shù)較高，個別信貸員有打政策擦邊球的動力，個別投資者也有運用消費貸款曲線入市的情況。因此，謹(jǐn)防充裕的流動性過度流入房地產(chǎn)市場對樓市調(diào)控意義重大。